서울 주거시장, 전세에서 월세로 대전환 본격화
글로벌 자본의 코리빙 투자 가속
글로벌 부동산 서비스 기업 JLL(NYSE: JLL, 존스랑라살)코리아는 2026 서울 임대주택 시장 보고서를 통해 한국 주거시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 구조적 전환을 맞이하고 있으며, 이에 따라 코리빙(Co-living) 등 새로운 임대주택 모델에 대한 글로벌 투자자들의 관심이 증가하고 있다고 밝혔습니다.
2026년 5월 기준 대한민국의 인구는 약 5,110만 명 수준으로, 이 중 절반 수도권에 집중되어 있습니다. 특히, 전체 인구의 약 18%가 서울에 거주하며, 서울시 1인 가구 비중은 2026년 약 41%를 기록하며 '1-2인 가구 시대'가 본격화되고 있습니다.
전세금 반환 사고 급증(2024년 20,941건, 4.49조 원), 지속적인 고금리, 역전세 우려 등으로 수도권 전세 계약 비중은 2025년 38%로 급락해 2012년(71.9%) 대비 절반 이하로 떨어졌습니다. 또한, 2022년 이후 서울 신규 주택 인허가 실적이 30년 평균을 지속적으로 하회하며 공급 부족이 심화되고 있습니다. 서울 PIR(소득 대비 주택가격 비율)은 13.9배, RIR(소득 대비 월세 비율)은 18.4%로 높은 주거비 부담이 지속되고 있는 상황입니다.
정부는 전세 위기 해소와 민간 임대주택 시장 활성화를 위해 '신유형 장기민간임대주택' 제도를 도입했습니다. 이는 리츠 등 법인이 100가구 이상을 20년 이상 장기 임대하는 사업 모델로, 자율형·준자율형·지원형으로 구분되며 임대의무기간(20년)과 임대료 증액 기준을 준수하면 법인 취득세 중과(12%), 종부세 합산 및 법인세 추가 과세(20%)가 배제됩니다. 준자율형과 지원형은 지방세 또한 감면되며, 공동주택, 오피스텔, 임대형 기숙사의 경우 전용면적에 따라 취득세 및 재산세가 추가 감면됩니다.
이러한 시장 변화 속에서 코리빙(Co-living)이 새로운 대안으로 주목받고 있습니다. 2024년 이후 글로벌 기관투자자들의 국내 임대주택·코리빙 투자가 본격화되고 있다고 분석했다. 2024~2026년 주요 거래만 17건 이상이 성사되었으며, 대부분 기존 호텔이나 오피스텔을 코리빙 자산으로 전환하는 방식으로 진행되었으며, 투자 규모는 건당 평균 수백억 원에 달합니다. 2026년 5월 기준 서울 전용면적 40㎡ 이하 코리빙 유닛의 중위 월 임대료는 약 113만 원으로, 일반 오피스텔(79만 원) 대비 약 1.4배 높지만, 공용 공간·시설·커뮤니티 서비스 등 부가가치를 제공하며 청년층과 외국인 거주자들 사이에서 높은 선호도를 보이고 있습니다.
JLL 코리아 이태호 대표는 "한국 주거시장이 전세에서 월세로, 가족 단위에서 1인 가구로 급격히 재편되고 있으며, 이는 안정적인 임대수익을 추구하는 기관투자자들에게 매력적인 투자 환경을 제공한다"며 "특히 코리빙은 높은 운영 효율성과 차별화된 주거 경험을 제공하며, 글로벌 자본의 지속적인 유입이 예상된다"고 말했습니다.
JLL 코리아는 전 세계 80개국에서 상업용 부동산 서비스를 제공하는 글로벌 부동산 전문 기업으로, 투자 자문, 임대 중개, 자산 관리, 프로젝트 관리, 인테리어 등 통합 부동산 솔루션 및 컨설팅 서비스를 제공합니다. 복잡하고 신경 쓸게 많은 부동산 관리가 더욱 쉽고 편안해지도록 더 나은 미래 공간을 위한 글로벌 올인원 파트너 JLL 코리아와 함께하세요.
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