전체 공실률 13.1%로 하락, 남부권역 4년만에 최저치 기록
2026년 3분기 순흡수면적은 상반기 누적치를 넘어서며 호조세
글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL코리아(NYSE: JLL, 존스랑라살)는 2026년 3분기 수도권 물류시장(SCA, Seoul Capital Area) 분석 결과를 발표했습니다. 이번 분기 순흡수면적은 약 126,762평으로 올해 상반기 전체 순흡수면적을 초과했고, 공실률은 13.1%로 개선됐습니다.
이는 상반기 총 순흡수면적 대비 51% 상승한 수준이며, 2025년 1분기 이후 최대치입니다. 대부분의 권역에서 양(+)의 순흡수면적을 기록했으며, 3PL과 이커머스뿐만 아니라 패션, 제조업 등 다양한 업종의 임차 수요가 시장 회복을 견인했습니다.
2025년 3분기 이후 15%대를 유지하던 전체 공실률은 전분기 대비 약 247bp 하락한 13.1%를 기록했습니다. 금번 분기 모든 권역에서 공실률 하락이 관찰되었으며, 특히 남부 권역은 전분기 대비 약 684bp 하락한 8.2%로 4년 만에 최저 공실률을 달성하며 가장 큰 개선세를 보였습니다. 남부 권역의 순흡수면적은 110,648평으로 전체 권역 중 가장 높았으며, 이번 분기 준공된 센터가 전량 임차된 상태로 시장에 들어왔고, 기존 센터에서도 3PL, 제조업, 패션 등 다양한 임차인의 신규 계약이 이어졌습니다.
수도권 물류시장 Grade A 시장의 3분기 상온 명목 임대료는 36,500원으로 전년 동기 대비 2.6% 상승했습니다. 북부 권역은 전분기와 비슷한 수준을 유지했고 나머지 권역은 올랐으며, 서부 권역은 전년 동기 대비 5.1% 올라 상승 폭이 가장 컸습니다.
2026년 3분기에는 총 4개의 신규 센터가 공급됐으며, 남은 4분기에는 남동부 권역에 2개 센터만 준공 예정입니다. 4분기 신규 공급량은 2019년 4분기 이후 최저치를 기록할 것으로 전망되며, 2026년 총 공급량은 2025년 대비 절반 이하 수준이 될 것으로 보인다고 밝혔습니다.
올해 3분기까지 신규 허가를 받은 물류센터는 9건에 불과해 2023년 83건, 2024년 33건, 2025년 14건과 비교해 크게 감소했습니다. 착공 건수 역시 8건으로 2025년 23건 대비 큰 폭으로 줄었습니다. 이는 지속적인 건설 비용 상승과 PF 조달 어려움에 기인한 것으로 분석되며, 기존 자산 중 우수한 입지와 스펙을 갖춘 자산에 대한 수요가 지속적으로 확대될 것으로 전망됩니다.
2026년 3분기 물류 투자시장은 전분기 대비 45% 감소한 약 5,072억 원의 거래액을 기록하며, 2025년 2분기 이후 최저 수준을 나타냈습니다. 대출 비용 증가와 화재사고로 인한 보험료 상승으로 투자 환경이 위축된 가운데, 임차인 선호도가 낮거나 입지 경쟁력이 부족한 자산의 경우 매도자와 매수자 간 가격 괴리가 심화되고 있습니다. 반면, 안정적 현금흐름이 검증된 우량 자산에 대한 투자는 더 집중되고 있으며, 시장 조정 국면을 기회로 활용하려는 움직임도 나타날 것으로 보입니다. 4분기에는 주요 매물들이 연내 클로징을 목표로 진행 중이어서 거래 규모가 3분기 대비 반등할 전망입니다.
JLL 코리아 물류자산 산업 서비스 유흥일 상무는 "2026년 하반기 수도권 물류시장은 공급 감소가 본격화되면서 전체 공실률은 연말까지 하락 추세를 이어갈 것으로 예상된다."며, "신규 공급 감소와 함께 상온 명목 임대료는 지속적인 상승세를 보일 것으로 전망되며, 특히 임차 수요가 집중된 상온 센터는 공급 급감과 공실률 하락에 따라 인센티브가 축소되면서 실질 임대료 상승세도 이어질 것으로 예상된다"고 밝혔습니다.
JLL 코리아는 전 세계 80개국에서 상업용 부동산 서비스를 제공하는 글로벌 부동산 전문 기업으로, 투자 자문, 임대 중개, 자산 관리, 프로젝트 관리, 인테리어 등 통합 부동산 솔루션 및 컨설팅 서비스를 제공합니다. 복잡하고 신경 쓸게 많은 부동산 관리가 더욱 쉽고 편안해지도록 더 나은 미래 공간을 위한 글로벌 올인원 파트너 JLL 코리아와 함께하세요.
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