JLL 코리아, 2026년 2분기 서울 오피스 시장 동향 발표

권역별 공급 불균형 심화

공실률 상승에도 불구하고 실질 임대료 상승 지속

글로벌 부동산 서비스 기업 JLL(존스랑라살) 코리아는 ’2026년 2분기 서울 Grade A 오피스 시장 동향' 보고서를 통해 도심 권역의 신규 공급 본격화와 함께 서울 오피스 시장이 새로운 국면을 맞이했다고 밝혔습니다.

2026년 2분기 서울 Grade A 오피스 시장 순흡수면적은 4,666평을 기록했으나, 도심에서 G1서울(약 43,000평)과 르네스퀘어(약 18,000평) 두 개의 대형 빌딩의 전체 면적이 물리적 공실 상태로 준공되면서, 서울 전체 공실률은 전분기 대비 2.3%p 상승한 6.6%로 2022년 1분기 이후 처음으로 자연공실률 5%를 상회하는 수치를 기록했습니다.

권역별로는 도심이 공실률 전분기 대비 5.4%p 급등한 12.3%를 기록하며 공급 과잉 우려가 현실화됐습니다. 다만 임대 계약이 완료된 빌딩들이 있어 입주 완료 시 공실률은 이보다 하락할 전망입니다. 여의도는 -1,554평의 순흡수면적을 기록하며 공실률이 4.8%로 소폭 상승했으나, 향후 5년간 외부 임대 가능한 신규 공급이 극히 제한적(메리츠화재 사옥 재개발 사업만 예정)이어서 중장기적으로 안정적 성장세가 예상됩니다. 강남은 461평의 순흡수면적과 0.9%의 낮은 공실률로 안정세를 유지했습니다.

2분기 서울 Grade A 오피스 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 2.2%, 전년 동기 대비 4.9% 상승한 152,800원/평을 기록했다. 강남이 163,600원/평으로 가장 높은 수준을 유지했으며, 도심은 신축 자산 효과로 162,400원/평, 여의도는 126,500원/평을 기록했습니다.

상반기 국내 오피스 시장 총 거래금액은 약 7조 4,253억 원을 기록했습니다. 주요 거래로는 하나투자증권 빌딩(8,112억 원), 지타워(6,977억 원), 을지 트윈타워 서관(6,570억 원), 이마트타워(3,500억 원) 등이 있다. 공무원연금과 우정사업본부가 국내 부동산 펀드 및 리츠 위탁운용사를 선정하며 국내 기관투자자 자금으로 유동성이 개선되는 모습을 보였습니다. 그러나 7월 한국은행의 기준금리 인상(2.50%→2.75%) 및 연내 추가 인상 예상, 도심 공급 과잉 우려로 투자자들은 여의도·강남 등 우량 입지 자산 위주로 보다 선별적이고 신중한 접근을 취할 것으로 전망됩니다.

JLL 코리아 캐피털 마켓 이기훈 전무는 "도심의 본격적인 신규 공급 사이클 진입으로 서울 오피스 시장은 새로운 국면을 맞이했다"며 "권역별 공급 불균형이 심화되면서 도심은 공실률 상승 압력에, 여의도와 강남은 안정적 성장 기조에 놓여 있어 투자자들의 선별적 접근이 더욱 강화될 것"이라고 말했습니다.

JLL 코리아는 전 세계 80개국에서 상업용 부동산 서비스를 제공하는 글로벌 부동산 전문 기업으로, 투자 자문, 임대 중개, 자산 관리, 프로젝트 관리, 인테리어 등 통합 부동산 솔루션 및 컨설팅 서비스를 제공합니다. 복잡하고 신경 쓸게 많은 부동산 관리가 더욱 쉽고 편안해지도록 더 나은 미래 공간을 위한 글로벌 올인원 파트너 JLL 코리아와 함께하세요.

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