한국 상업용 부동산 시장에서는 전통적으로 ‘자산매각(Asset Deal)’ 방식의 거래가 주를 이루어 왔습니다. 하지만 최근에는 부동산 펀드를 그대로 유지한 채 펀드 수익자를 변경하는 방식인 ‘셰어딜(Share Deal)’이 시장에서 크게 주목받고 있습니다. 이 방식은 지난 2016년 여의도 IFC(국제금융센터)와 강남 아크플레이스(구 캐피탈타워) 거래를 기점으로 오피스 시장의 주요 트렌드로 부상했으며, 이후 시장에서의 입지를 꾸준히 넓혀가고 있습니다. 2025년 1분기부터 3분기까지 1,000억 원 이상의 대형 오피스 거래 중 셰어딜이 차지하는 비중은 약 35%에 달했습니다. 이는 과거 5년 평균치인 약 14%와 비교했을 때 눈에 띄게 높은 수치입니다.
셰어딜의 가장 큰 장점은 부동산 취득세를 크게 아낄 수 있다는 점입니다. 자산매각 방식은 부동산 소유권이 이전되므로 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 반면 셰어딜은 부동산 자체가 아닌 부동산을 소유한 법인의 지분을 매각하는 방식이기 때문에, 매수인은 부동산 취득세를 내지 않아도 됩니다. 물론 매수인이 부동산 보유 법인의 지분을 50% 초과하여 취득하면 세법상 과점주주가 되어 해당 부동산에 대한 ‘간주취득세’가 부과됩니다. 하지만 이 경우에도 간주취득세율은 2.2%에 불과합니다. 심지어 부동산 자산이 담보신탁에 맡겨져 있다면 매수인은 이 세금마저도 피할 수 있습니다. 세법상 실질 소유자로 보지 않아 간주취득세 납부 의무가 면제되기 때문입니다. 이러한 세제 혜택 덕분에 매수인은 더 경쟁력 있는 가격을 제안할 수 있고, 매입 시 필요한 자기자본(Equity) 투입량도 줄일 수 있습니다. 결과적으로 더 높은 배당 수익률을 달성하는 동시에 거래 유연성도 확보하게 됩니다. 자산운용사 입장에서도 상징성 높은 우량 자산을 계속 보유하며 운영할 수 있어 자산관리의 연속성을 유지할 수 있습니다. 또한 부동산 등기부등본 변경 신청 등 복잡한 행정 절차를 줄일 수 있어 거래 종결(딜 클로징) 가능성도 높아집니다.
그러나 이 전략에 단점이 없는 것은 아닙니다. 자산매각 방식은 등기부등본을 통해 소유권 이전이 명확히 확인되므로 소유 구조가 비교적 투명합니다. 반면 셰어딜은 부동산을 보유한 법인 내부에 숨겨진 부채(우발채무)나 잠재적 리스크가 존재할 수 있다는 단점이 있습니다. 이 때문에 셰어딜로 자산을 매입할 때는 철저한 세무 및 법률 실사가 필수적입니다. 아울러 기존에 셰어딜로 거래되던 자산을 다시 자산매각 방식으로 전환하는 데는 어려움이 따릅니다. 기존 법인이나 펀드를 해산해야 하는 등 절차가 복잡하고 비용이 많이 들 뿐만 아니라, 결국 취득세도 다시 내야 하기 때문입니다. 이로 인해 해당 자산은 계속해서 셰어딜 형태로만 거래되는 제약이 생깁니다. 이처럼 잠재적 리스크가 존재하여 신중한 접근이 필요하지만, 셰어딜은 여러 뚜렷한 장점을 바탕으로 앞으로 오피스를 넘어 다른 자산군으로도 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.
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