JLL 코리아, 2026년 1분기 물류 부동산 시장 현황 리포트 발표

서울, 2026년 4월 20일 – 글로벌 부동산 컨설팅 회사 JLL코리아(NYSE: JLL, 존스랑라살)는 “2026년 1분기 물류 부동산 시장 현황 보고서”를 발표했습니다.

수도권역: 2026년 1분기

보고서에 따르면 2026년 1분기 수도권역의 순흡수면적은 약 33,652평으로 2019년 4분기 이후 공급이 역대 최저 수준이며, 순흡수면적 역시 크게 감소한 것으로 나타났습니다. 공실률은 약 15.4%로 전분기 대비 17bps 소폭 상승하였으나, 이는 전분기와 유사한 수준이며, 권역별로는 중부, 남부, 서부의 공실률이 하락세를 보인 반면, 북부와 남동부의 공실률이 상승하였습니다.

2026년 1분기 수도권역에는 단 한곳의 신규 센터만이 공급되었는데, 최근 몇 년 간의 공급추세와 극명한 대조를 이루는 모습으로, 대형 공급으로 인해 2024년 말 18%까지 급등했던 공실률은 올해의 공급량이 전년 대비 절반 수준에 그칠 것으로 예상되며, 이러한 공급 제약은 중장기적으로 임대 시장의 안정화와 임대료 상승 압력으로 이어질 것으로 전망했습니다.

수도권역에서 여전히 상온 면적에 대한 임차 수요 집중되어, 상온 명목 임대료는 완만한 상승세를 유지하고 있으며, 신규 공급 감소세 속에서 이러한 상승 흐름은 지속될 것으로 예상했습니다. 임대인들은 각 센터의 공실 현황을 고려하여 인센티브 제공 등으로 실질 임대료를 탄력적으로 운용하고 있으나, 제한적인 신규 공급과 개선되는 임대율, 그리고 3PL 및 이커머스 시장의 지속적인 성장세에 힘입어 상온 물류센터의 실질 임대료 역시 상승세를 나타내는 반면 저온 센터는 개별 입지 및 시설 여건에 따라 실질 임대료 변동이 다르게 나타나며, 상승 폭도 상온 대비 제한적인 수준으로 나타났습니다. 이에 따라 동일 권역 내에서도 세부 입지 조건에 따른 임대료 양극화가 나타날 수 있다고 전망했습니다.

물류 투자시장에서는2025년에 이어 올해 1분기에도 코어 중심의 투자가 지속됨에 따라, 밸류 애드나 NPL성 매물이 주를 이루었던 2024년과 비교하여 물류센터 투자 패턴이 변화하는 모습을 나타냈다고 밝혔습니다. 다수의 물류 자산이 시장에 매물로 나와있지만, 투자자들의 관심은 입지가 우수하고, 우량한 임차인을 확보한, 상온 비중이 높은 코어형 자산에 집중되어, 투자 시장의 양극화는 지속될 것으로 예상되며 선별적인 매물만이 거래될 것으로 전망했습니다.

부울경 권역: 2026년 1분기

한국의 남동부에 위치하여 태평양과 동북아시아를 잇는 전략적 요충지로서 부울경 권역은 풍부한 인구와 뛰어난 지리적 입지를 바탕으로, 부울경 권역 물류시장은 수도권에 이어 대한민국 제2의 물류 권역으로 자리매김했으며, 많은 투자자들의 관심이 높아지고 있는 것으로 나타났습니다.

부울경 권역 물류 시장은 수도권 권역시장과는 차별화된 특성을 가지고 있으며, F&B 부문의 강세와 E-commerce 기업들의 적극적인 진출이 두드러지는 시장 구조는 부울경의 지리적 특성과 산업 구조를 반영하며, 향후에도 지역 물류 시장의 성장을 견인할 핵심 요인으로 작용할 것으로 전망했다. 특히 수도권역 시장에 비해 투자가능한 Grade A 물류센터가 제한적인 만큼, 좋은 입지와 우량 임차인을 보유한 안정적인 물류센터에 대한 관심은 계속될 것으로 기대했습니다.

최근 5년간 발생한 많은 공급으로 인해 수도권과 마찬가지로 부산 권역에도 과잉 공급의 우려가 제기되었지만, 최근 공급 감소 및 지연 및 감소가 빈번한 상태입니다. 건설 비용 급증, 시행사 파산, PF리스크 등으로 인해 공급은 급격히 둔화되고 있고, 이러한 공급 감소 추세로 인해 기존 준공된 신규센터에 임차 수요가 집중될 것으로 전망했습니다.

부울경 권역은 현대식 물류센터 도입이 비교적 최근에 시작된 만큼, 투자시장에서는 수도권역대비 거래가 적은 편이었고, 주목할만한 거래 사례들은 대다수가 2019년 이후 준공된 신규 센터들을 중심으로 이루어졌으며, 2024년 이후로 약 2년간 대형 거래사례가 발생하지 않은 것으로 나타났습니다. 다만, 자산운용사들이 보유한 센터들의 펀드 만기 기간을 고려하면, 향후 더 많은 투자 가능 물건들이 발생할 것으로 전망했습니다.

유흥일 JLL코리아 물류산업 자산 서비스 상무는 “물류 부동산 시장의 수급 균형이 빠르게 회복되며 공실율이 점진적으로 안정화되고 있다”며, “상업용 부동산 중 물류 자산의 투자 관심이 상승할 것으로 기대된다”고 밝혔습니다.

JLL 코리아는 전 세계 80개국에서 상업용 부동산 서비스를 제공하는 글로벌 부동산 전문 기업으로, 투자 자문, 임대 중개, 자산 관리, 프로젝트 관리, 인테리어 등 통합 부동산 솔루션 및 컨설팅 서비스를 제공합니다. 복잡하고 신경 쓸게 많은 부동산 관리가 더욱 쉽고 편안해지도록 더 나은 미래 공간을 위한 글로벌 올인원 파트너 JLL 코리아와 함께하세요.

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